迷思一：房似錦沒有與林老闆簽訂書面合同，他們之間就不構成中介合同關係，要求林老闆支付報酬和費用就師出無名嗎？
這屬於對非書面中介合約的誤讀。
從合約性質來看，中介合約不屬於要式合同，口頭達成協議仍可認定合約成立。我國《合約法》第10條規定合約的形式有書面形式、口頭形式和其他形式，法律、行政法規規定採用書面形式的，應當以書面形式。中介合約不屬於《合約法》規定的要式合同，不必侷限於書面形式。雖然《房地產經紀管理辦法》第16條規定，房地產經紀機構接受委託提供房地產資訊、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的，應與委託人簽訂書面房地產經紀服務合約。春藥 春藥網 媚藥 催情藥 迷藥 東京春藥網 春藥用法 春藥是什麼 春藥使用方法 有效春藥 購買春藥 春藥哪裡買 春藥能給你帶來什麼 春藥用法 春藥製作 使用春藥感覺 春藥推薦 春藥原理 春藥使用案例 春藥心得 春藥效果
但《房地產經紀管理辦法》並非法律或行政法規，也就是說對於房產仲介合約而言，書面形式、口頭形式和其他形式都可以成立，只要各方當事人意思表達一致即可。
從契約效力來看，不採用書面形式並不影響中介契約效力。一方面，最高法院法〔2019〕254號《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱「九民紀要」）第31條明確規定，違反規章一般情況下不影響合約效力。即便違反《房地產經紀管理辦法》未採取書面形式，而是採取口頭形式訂立的，房產仲介合約也應成立且生效。另一方面，《契約法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的契約無效。在司法實務中，實際上將前述強制性規定分為效力性強制性規定和管理性強制規定，只有違反效力性強制性規定的才會影響該合約的效力。「九民紀要」第31條以列舉的方式列舉了效力性強制性規定，即涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標的禁止買賣的；違反特許經營規定的；交易方式嚴重違法的；交易場所違法的，認定為「效力性強制規定」。顯然即便將《房地產經紀管理辦法》上升為行政法規的層面，違反「應簽訂房地產經紀服務合約」規定，也不會對社會公共秩序、公共利益和公序良俗造成損害，更不屬於交易方式嚴重違法等情形，因此並不會影響契約效力，不應認定口頭達成的中介契約無效。
從合約履行角度來看，房似錦已經履行了主要義務，雙方合約依法就已成立。《合約法》第三十七條的規定，「法律、行政法規規定或當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未乖乖水 聽話水 失憶水日本春藥 日本性奮劑 FM2 瀰漫之夜 DDK迷姦粉 金蒼蠅迷情液 一滴銷魂催情水 卡宴催情水 日本淑女剋星精華素 春藥口香糖 迷情水 液態春藥 粉狀春藥
採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合約成立。」舉重以明輕，既然法律規定應採用書面形式但未採用書面形式，只要符合第三十七條的規定，合同也可以成立，那麼對於法律允許用口頭方式訂立的合同，如果一方已經履行主要義務，對方接受的，那麼合約無疑也是成立。劇中房似錦接受林老闆的（口頭）委託，按照林老闆的要求為林老闆尋找到了其心儀的上海老洋房向公館，並引薦林老闆與向公館的房主見面協商。作為中介方，房似錦已經履行了推介合適的房源並引薦房主洽談的主要義務，而作為委託方的林老闆顯然也接受了房似錦的中介服務，在看房滿意後又和房主見面洽談。那麼，依據前述法律規定，中介方與委託方之間的中介合約就已經成立了，中介方與委託方就要受到《合約法》中關於中介合約規定與雙方約定權利義務的約束，並不會因為未簽訂書面的《中介協議》就無法要求林茂根承擔違約等法律責任。 |
